Entra en vigor el Registro Único de Arrendamientos para alquiler vacacional y de temporada: así afecta a Canarias
El acceso a una vivienda asequible se ha convertido en uno de los principales problemas en nuestro país, especialmente en enclaves turísticos como Canarias. Una de las principales líneas de actuación definidas por el Gobierno para actuar contra esta problemática consiste en intervenir en la oferta de viviendas turísticas y alquileres de temporada, partiendo de la base de que muchas de ellas se anuncian y comercializan de manera irregular. Con este fin, desde el 1 de julio de 2025 se encuentra en vigor el Registro Único de Arrendamientos.
Te contamos los detalles para cumplir con la normativa actual, en qué casos debes registrar tu inmueble, cuáles son los pasos para hacerlo y las posibles sanciones a las que te enfrentarás en caso de omitir esta obligación. Si necesitas ayuda legal en cualquier asunto relacionado con Derecho Inmobiliario, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados en Las Palmas de Gran Canaria.
¿Qué es el Registro Único de Arrendamientos?
El Registro Único de Arrendamientos tiene su origen en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. En este texto se establece la obligatoriedad de registrar todas las viviendas destinadas al alquiler turístico y de temporada a través del Registro Único de Arrendamientos.
La Ventanilla Única Digital depende del Registro de la Propiedad y centraliza los trámites relacionados con el registro y la consulta de datos relativos al alquiler de corta duración en España.
Además, es relevante el hecho de que esta normativa emana de la Unión Europea: España se convierte en el primer país de la UE en implantar el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
Además, las plataformas digitales tendrán la obligación de compartir periódicamente los datos relativos a los alojamientos con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, asegurando así el cumplimiento normativo y combatiendo prácticas irregulares.
¿Cuál es el objetivo del registro de viviendas turísticas y en alquiler de temporada?
El principal objetivo del registro de viviendas dedicadas al alquiler de corta adoración es poner coto a la oferta ilegal de inmuebles, tanto en alquiler vacacional como en alquiler de temporada. La obligación de registro permite garantizar que cada inmueble registrado cumple con la normativa cuando se comercializa a través de plataformas online como Airbnb o Booking.
En última instancia, la meta es, tal y como asegura el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, «equilibrar el desarrollo del mercado turístico con la necesidad de proteger el derecho constitucional de acceso a la vivienda.»
«Con estas medidas se promueve una oferta más transparente y sostenible, al tiempo que se proporciona a las administraciones públicas herramientas eficaces para la planificación urbanística y el control fiscal, reforzando la lucha contra la economía sumergida.»
Además, el gobierno busca garantizar una mayor seguridad para arrendadores y arrendatarios, fomentando un mercado de alquiler más equilibrado, justo y sostenible.
Entrada en vigor del Registro Único de Arrendamientos
Aunque el Real Decreto 1312/2024 entró en vigor el pasado 2 de enero de 2025 y la Ventanilla Única Digital lleva activa desde esa fecha, la obligación de registro se hizo efectiva el 1 de julio de 2025. Este plazo de adaptación de seis meses de duración ha tenido la finalidad de dar un margen a plataformas y arrendadores para ponerse al día.
Desde el 1 de julio de 2025 las viviendas que se publiciten sin número de registro a través de plataformas como Airbnb para alquiler de corta duración estarán incumpliendo la normativa estatal.
Esta obligación es independiente de las distintas regulaciones a nivel local o autonómico. Por ejemplo, en el caso de Canarias, la vivienda vacacional requiere el alta en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Comunidad Autónoma de Canarias, para lo que deberás presentar una declaración responsable. Lógicamente, deberás cumplir con los requisitos legales aplicables a tu municipio, así como los exigidos por el Cabildo Insular correspondiente.
Por tanto, la obtención de un número de registro a través de Registro Único de Arrendamientos es una nueva obligación, complementaria a las existentes a nivel autonómico y local. De hecho, uno de los requisitos para obtener tu número de registro a nivel estatal para la actividad de alquiler vacacional es el registro previo a nivel autonómico.
¿Quiénes están obligados a dar de alta su vivienda en el Registro Único de Arrendamientos?
El Registro Único de Arrendamientos afecta principalmente a las viviendas de uso temporal y a las viviendas de uso turístico. Así las define el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana:
Definición de viviendas de uso temporal
Se trata de viviendas que «no tienen carácter residencial permanente y están destinadas a soluciones habitacionales específicas como estudiantes, trabajos temporales, o estancias durante tratamientos médicos.»
- En estos casos, no se requerirá información adicional por parte de las comunidades autónomas ni de los ayuntamientos para la obtención de los números de registro obligatorios, ya que se trata de alquileres regulados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Definición de viviendas de uso turístico
Se trata de viviendas destinadas al alquiler turístico que sí se encuentran sujetas a regulación específica de las comunidades autónomas o ayuntamientos. En este caso, los arrendadores deberán solicitar los trámites necesarios de comercialización ante las comunidades autónomas o ayuntamientos, que son los órganos competentes para regular y supervisar este mercado.
Además, la normativa afecta al arrendamiento de habitaciones con cualquiera de estas finalidades, además del arrendamiento de viviendas completas.
También encontramos una definición de los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y en el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024. Estos son los requisitos recogidos en esas normativas:
- Tener como destino primordial uno distinto del de arrendamiento de vivienda para «satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario» (artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), derivándose de «causas de carácter temporal, tales como las vacacionales o turísticas, las laborales, de estudios, de tratamiento médico o cualquier otra que no suponga una necesidad de vivienda de carácter permanente de la persona arrendataria».
- Contar con equipamiento, mobiliario y enseres adecuados para atender el uso de la unidad de carácter temporal de acuerdo con el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024.
¿Y si anuncio a través de plataformas como Idealista?
Un aspecto clave sobre la obligación de registro tiene que ver con el lugar en el que se publicitan los inmuebles. La normativa es clara al relacionar la obligación al anuncio del inmueble «a través de plataformas en línea de alquiler de corta duración», sin que resulte de aplicación a los servicios de alquiler de alojamientos que no lleven asociada una remuneración. A estos efectos, «por remuneración se entiende cualquier forma de compensación económica, independientemente de su valor o de la forma que adopte.»
El resultado es que el alquiler a través de plataformas en las que no se materialice un pago entre las partes quedará exento de esta obligación. Es el caso de plataformas como Idealista o Fotocasa, donde simplemente se pone en contacto a las partes, sin intercambios monetarios dentro de la propia plataforma.
¿Existe una duración determinada para el alquiler temporal?
Es frecuente preguntarse si existe una duración mínima o máxima para el alquiler de temporada o turístico. La realidad es que la calificación del tipo de alquiler tiene que ver con el tipo de uso, y no con su duración. Por ejemplo, es posible que un contrato de trabajo genere para una persona la necesidad de un alojamiento temporal con una duración superior a un año, y no por ello existirá una necesidad permanente de vivienda en los términos que define la LAU.
Eso sí, para protegerte desde el punto de vista legal es importante que cuentes con documentación que demuestre la finalidad del alquiler y el consecuente cumplimiento con la normativa correspondiente. Ejemplo, contrato de trabajo, justificante de tratamiento médico… así como un contrato de arrendamiento de temporada firmado por ambas partes.
¿Qué es el número de registro?
Al dar de alta tu vivienda en el Registro Único de Arrendamientos obtendrás un número de registro que consiste en un código alfanumérico único e intransferible con el que se identifica la vivienda y sus carácterísticas (tamaño, altura, distribución, geolocalización…) en toda la UE.
Desde el 1 de julio de 2025 es obligatorio que este código aparezca en el anuncio de la plataforma online.
¿Cómo obtener el número de registro si eres propietario?
Para solicitar el número de registro debes acudir a la sede electrónica del Colegio de Registradores o en el Registro de la Propiedad competente.
- Identifícate con el certificado electrónico y completa la solicitud con la información y documentación que se te solicite. Entre otras cosas, deberás definir si se trata de un alquiler de temporada o turístico, así como si alquilas por habitaciones o una finca completa. También deberás aportar la referencia catastral del inmueble y su dirección exacta.
- El colegio de registradores entregará un número de registro inmediatamente con carácter temporal.
- Tras la comprobaciones de la documentación entregada, y si todo es correcto, el Colegio de Registradores cambiará el estado del número de registro como definitivo.
- Informa tu Número de Registro en las plataformas de alquiler. Las plataformas en línea dedicadas al alquiler de viviendas de temporada solicitarán de manera obligatoria el Número de Registro obtenido en el paso anterior.
- Tu vivienda estará publicada y cumplirá con todos los requisitos exigidos, tanto por la Comunidad Europea como por el Gobierno de España.
¿Cómo afecta el registro único de arrendamientos a Canarias?
Canarias es el segundo territorio de España donde más altas de alojamientos se han producido, con más de 30.000, solo superada por Andalucía, donde el registro ha sido de casi 50.000 viviendas. Baleares se encuentra en tercer lugar, con casi 28.000 viviendas. La mayoría de los registros están en zonas costeras.
En total, Andalucía, Baleares, Canarias, Catalunya y Comunitat Valenciana Valenciana concentran el 82,22% de las solicitudes activas de manera definitiva de alquiler turístico.
Además, en el caso de Canarias predominan los registros con finalidad de alquiler turístico, con un total de 30.060 solicitudes frente a solo 1.246 para alquiler de temporada.
Cabe recordar que el Gobierno de Canarias interpuso el pasado mes de mayo de 2025 un recurso contencioso administrativo contra el Real Decreto 1312/2024, basándose en que la norma aprobada por el Gobierno español «invade competencias en materia turística que corresponden a las comunidades autónomas». Este argumento «coincide plenamente con el dictamen del Consejo de Estado relativo al decreto y cuyas conclusiones son contundentes», tal y como asegura el gobierno autonómico.
Mientras esta reclamación sigue su cauce, la Consejería de Turismo y Empleo del Gobierno de Canarias ha hecho público su criterio, reiterando que corresponde al Ministerio hacer público el suyo propio.
Según la Consejería, el registro estatal sería de aplicación únicamente a las viviendas de uso turístico, correspondientes a las vacacionales en la normativa vigente en Canarias, esto es, aquellas viviendas inicialmente destinadas a uso residencial que han sido convertidas en alojamientos turísticos».
De lo anterior se desprende que quedan excluidos los siguientes tipos de establecimientos:
- Apartamentos
- Villas
- Casas rurales
- Casas emblemáticas
Por otro lado, no están obligados a obtener el número de registro de arrendamiento, por considerarse «indiscutiblemente equiparables a los hoteles y alojamientos similares, incluidos los complejos hoteleros, los apartahoteles y los moteles», los siguientes tipos de establecimiento:
- Hotel
- Hotel urbano
- Hotel emblemático
- Hotel rural
¿Cuál es el régimen sancionador del Registro Único de Arrendamientos?
Todavía no existe un régimen sancionador concreto para aquellos propietarios que no cumplan con la nueva obligación de tener su número de registro a través de la Ventanilla Única Digital.
La norma, sin embargo, aclara que, «hasta la aprobación de un régimen sancionador para las infracciones que se regulen derivadas de la presente norma, resultarán de aplicación los regímenes sancionadores y obligaciones contemplados en la normativa estatal, autonómica y local.»
Tampoco existe un régimen sancionador específico en la actualidad para las plataformas de alquiler que incumplan con sus obligaciones. En principio, la normativa las obliga a «facilitar la inclusión del número de registro otorgado por el Colegio de Registradores» siendo dicho número «un requisito indispensable para la comercialización de las viviendas destinadas al alquiler de corta duración».
Si tienes cualquier duda o necesitas asesoramiento legal en materia de Derecho Inmobiliario en Canarias, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados en Las Palmas de Gran Canaria.