Alquiler vacacional: la Audiencia Provincial de Las Palmas analiza cuándo puede prohibirse

Hoy comentamos una sentencia de gran interés para aquellas personas o empresas que cuenten con viviendas el régimen de alquiler vacacional en Canarias, especialmente en la provincia de Las Palmas. En ella, la Audiencia Provincial de Las Palmas fija que el acuerdo de la comunidad de propietarios que prohíba este tipo de actividad debe ser adoptado por unanimidad, sin que baste, tal y como se defiende en algunos casos, una mayoría cualificada de 3/5.

Esta reciente resolución, recogida por Diario La Ley, se basa en que, bajo el criterio de los magistrados, no es lo mismo prohibir que limitar: en caso de prohibición absoluta de esta actividad, será necesario el voto favorable de todos los propietarios, mientras que en caso de simple limitación sí bastará una mayoría cualificada.

Analizamos el contenido de esta sentencia y ponemos a tu disposición a nuestro equipo de abogados en Las Palmas: podemos ayudarte en cualquier gestión relacionada con Derecho Inmobiliario en la Islas.

Alquiler vacacional: cuándo puede prohibirse por la junta de propietarios

En el caso que hoy comentamos se resuelve la demanda de una propietaria que vio cómo la junta de propietarios de la comunidad en la que cuenta con un inmueble prohibía de forma absoluta la actividad de alquiler vacacional con una mayoría de 3/5. En respuesta a este bloqueo de su actividad, ejercitó acción de nulidad del acuerdo comunitario por el que se acordaba modificar los estatutos de la comunidad para incluir esta prohibición expresa.

Se trata de una cuestión no pacífica teniendo en cuenta que la sentencia de primera instancia negó la nulidad del acuerdo de la comunidad, validando así la prohibición. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Las Palmas da la razón a la propietaria y declara nulo el acuerdo en una reciente sentencia, con fecha de 23 de junio.

Los magistrados argumentan que, cuando el acuerdo implica la total prohibición de poder destinar la vivienda al régimen de alquiler vacacional, debe adoptarse por unanimidad, y ello porque el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (que permite a la comunidad, con mayoría de 3/5, perfilar, modular, imponer mayores gravámenes o incluso, restringir el uso de un derecho por los comuneros), «en ningún caso permite que, con fundamento en tal mayoría, pueda ser objeto de prohibición absoluta.»

La sentencia explica que el acuerdo prohibición total de la posibilidad de ejercer la «actividad de la comercialización de vivienda vacacional» exige ser adoptado por unanimidad, tal y como establece el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que no ocurre en este caso.

Así, lo que permite el artículo 17.12 es limitar o condicionar el ejercicio de esta actividad con mayoría de 3/5, pero en ningún caso podemos entender que sea lo mismo prohibir (que implica vedar o impedir el uso o la ejecución de algo) que limitar, en cuyo caso la ejecución dependería de una condición o del cumplimiento de los límites fijados.

Además, la sentencia recuerda que «no puede obviarse que la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha declarado con absoluta reiteración la libertad de los derechos dominicales y la posibilidad que cada uno de los propietarios bajo el régimen de la Propiedad Horizontal pueda realizar cuantas actividades parezcan adecuadas sobre su inmueble, otorgándole las máximas posibilidades de utilización».

A ello se le une que «ni siquiera se adivina que tal posibilidad fuera prevista por el propio legislador», en referencia al Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que, en su Exposición de motivos, asegura lo siguiente:

«Se observa que el incremento de los precios del mercado de la vivienda ha sido particularmente intenso en entornos territoriales de fuerte dinámica inmobiliaria caracterizados por una mayor actividad turística desarrollada sobre el parque de viviendas existente. Ello se pone de manifiesto si se analiza la evolución de los precios en los últimos años: las provincias en las que los precios de la vivienda se han incrementado con mayor intensidad han sido Madrid, Barcelona, Las Palmas, Baleares, Málaga y Santa Cruz de Tenerife.

No cabe duda de que, aunque pueden existir diversos factores que explican este incremento de los precios, el fenómeno creciente del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas p2p incide en un contexto en el que, además, la demanda de vivienda en alquiler está creciendo con intensidad. (…)

En materia de viviendas de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial.»

En definitiva, según el texto de la sentencia, «en coherencia con el propio articulado», en la misma exposición de motivos se emplean idénticos términos de ‘limitar’ o ‘condicionar’, o de, en su caso, hacer más ‘gravoso’ el destino por el propietario de su vivienda a tal actividad (se permite establecer, dentro de ciertos límites, cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad), por lo que es el propio legislador quien considera que tales medidas, en conjunción con otras, pudieran ser suficientes para, armonizando todos los derechos implicados, alcanzar el fin que se propone con la norma.

Legislación sobre la vivienda vacacional en Canarias

En cuanto a la legislación sobre el alquiler vacacional en Canarias, la sentencia recuerda que en ella solo se indica que, «cuando se trate de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, solo podrán comercializarse como viviendas vacacionales aquellas en las que expresamente no se prohíba dicha actividad por los estatutos de la Comunidad de propietarios».

«En resumen, a juicio de esta Sala, el precepto lo que viene es a establecer la posibilidad, más allá de la propia normativa prevista al respecto, que por la propia Comunidad de Propietarios se configure de forma limitativa el ejercicio de la actividad de vivienda vacacional, o, incluso, hasta determinadas límites se establezcan mayores cargas en la contribución a los gastos comunes por los comuneros que destinen sus inmuebles a tal actividad, si bien sin que pueda inferirse un propósito en el legislador de excluir la misma de entre las facultades dominicales, por lo que debe estimarse la demanda origen de las presentes actuaciones declarándose la nulidad del punto 1 de la Junta General Ordinaria celebrada en fecha 11 de junio de 2019, al considerarse que para el supuesto que el acuerdo implique la total prohibición de poder destinar el predio privativo al régimen de alquiler vacacional es exigible que el mismo sea adoptado por unanimidad, por resultar así exigido por el apartado 6 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que no acontece en el supuesto de autos.»