Nuevo mecanismos para agilizar la tramitación de licencias urbanísticas en Canarias
La crisis de vivienda tiene una nueva respuesta normativa en Canarias: acabo de ver la luz el Decreto ley 3/2025, de 21 de abril, para la agilización de la tramitación de licencias urbanísticas y el impulso de la construcción de viviendas, texto que busca mitigar el retraso que se viene padeciendo en buena parte de los municipios de la Comunidad Autónoma en este ámbito.
Esta norma trae de la mano varios mecanismos que facilitan a los Ayuntamientos y Gerencias los medios necesarios para agilizar este tipo de procedimientos, centrándose en la elaboración y emisión del informe técnico necesario para el otorgamiento de licencias, así como en la verificación del cumplimiento con la legalidad urbanística de las comunicaciones previas presentadas, y la ejecución material de actuaciones urbanísticas.
Te contamos los detalles de esta nueva normativa y ponemos a tu disposición a nuestro equipo de abogados en Las Palmas para resolver cualquier duda en materia de Derecho Inmobiliario y Urbanístico.
Medidas del Decreto ley para agilizar licencias urbanísticas en Canarias 2025
La demora que afecta a las licencias urbanísticas «tiene una manifestación especialmente gravosa en cuanto a la construcción de viviendas como respuesta a la emergencia habitacional en que se encuentran las islas», como asegura la exposición de motivos del Decreto ley.
Para paliar este problema, el Decreto ley introduce mecanismos de colaboración público-privada para la emisión de los informes técnicos preceptivos que forman parte del procedimiento de concesión de licencias urbanísticas. A partir de ahora, estos informes podrán ser elaborados no solo por los servicios técnicos municipales, sino también por colegios profesionales, medios propios personificados o entidades urbanísticas de colaboración acreditadas.
Estos podrán ser encargados por el ayuntamiento o aportados por el promotor en la solicitud de licencia, en cuyo caso asumirá su coste , que no podrá exceder el valor de la tasa urbanística del proyecto. Además, y aunque no será vinculante, el informe tendrá eficacia jurídica inmediata, sustituirá al informe municipal en los puntos favorables, no requiere de ratificación por técnicos municipales, y en caso de disconformidad o falta de cobertura, la Administración podrá completar el expediente.
El objetivo es dotar a los ayuntamientos de mayores recursos para poder actuar con agilidad, sin merma de sus competencias ni de la seguridad jurídica del procedimiento. En la práctica, cualquier promotor podrá obtener una licencia de construcción en menos de seis meses, un plazo muy inferior a los dos años de media que se tarda en la actualidad.
A continuación desglosamos el contenido de estas medidas, siguiendo el contenido del Decreto ley:
- El régimen de preceptividad del informe técnico que prevé el artículo 342.3 de la Ley del Suelo, quedará exonerado en aquellos extremos que se haya emitido un informe técnico de conformidad por alguno de los mecanismos de colaboración que habilita este Decreto ley: colegio profesional, medio propio personificado o entidad colaboradora con la que la Administración urbanística actuante haya convenido, encargado o contratado tal prestación, o por colegio profesional o entidad colaboradora a la que el interesado solicite directamente dicho informe.
- Respecto a los colegios profesionales y medios propios, «se trata de instituciones jurídicas ya existentes y reguladas expresamente por nuestro ordenamiento jurídico, por lo que el Decreto ley se limita a su remisión.»
- En cuanto a las entidades urbanísticas de colaboración, se trata de «una figura innovadora -ya introducida en otras legislaciones autonómicas con dicha finalidad de agilizar el ejercicio de las funciones de intervención urbanística y que se contempla de forma escasa y a la espera de un desarrollo reglamentario nunca producido», en la Ley 5/2021, de 21 de diciembre, de medidas urgentes de impulso de los sectores primario, energético, turístico y territorial del Canarias.
- El Decreto ley regula los requisitos mínimos que debe cumplir una entidad jurídica para configurarse como entidad colaboradora, previendo el régimen de comunicación previa como título habilitante para su actuación y su registro de efectos meramente declarativos.
- La articulación de estos mecanismos expuestos requiere la concreción de su coste económico para las Administraciones, que vendrá determinado por lo que se establezca por la Administración que realice en encargo a medio propio o por lo que se estipule mutuamente en el correspondiente convenio o contrato.
- Lo anterior no impide que, en el caso de informes técnicos colegiales o de entidades urbanísticas de colaboración, recabados directamente por el interesado, sea este quien haya de soportar su coste, si bien debe ser limitado con referentes objetivos, considerándose como referente idóneo el importe de la tasa que tiene que abonar el propio interesado ante el Ayuntamiento por la solicitud de la licencia urbanística correspondiente al proyecto cuyo informe técnico se solicita.
- Aunque estas medidas buscan «mitigar los riesgos de responsabilidad patrimonial de la Administración actuante por demora«, ello no impide que este tipo de responsabilidades puedan producirse, tanto si se opta por alguna de las fórmulas colaborativas como si se prescinde de ellas.
- La norma también contempla «un nuevo impulso a la rehabilitación de edificaciones y urbanizaciones no terminadas, ampliando un año el plazo para solicitar la correspondiente licencia».
- También se introduce una regulación detallada de las viviendas asequibles incentivadas, a la luz de las previsiones de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (artículo 17). En concreto, se regula su objeto (viviendas de titularidad privada en régimen de alquiler); las limitaciones de superficie, temporalidad y renta máxima que deben cumplir; los beneficios urbanísticos que se les reconocen y el procedimiento para su calificación.
- En cuanto a la recuperación de suelos con destino a vivienda, se prevé que los Ayuntamientos, a solicitud de los promotores, puedan cambiar el uso de suelos terciarios a residencial, siempre y cuando se destine el 40% de la edificabilidad a la construcción de viviendas protegidas y el 60% a la construcción de viviendas asequibles incentivadas.
- Se facilita la ejecución de los suelos privados, urbanizables y urbanos no consolidados, destinados a la construcción de viviendas protegidas en cumplimiento de la reserva legal de suelo para esa clase de viviendas , permitiendo su ejecución anticipada sin necesidad de esperar a la culminación de la urbanización de la que formen parte.
- Se regula el procedimiento para la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, de acuerdo con la Ley 12/2023.
- Con el fin de facilitar las iniciativas en materia de vivienda, se modifica el órgano competente para aprobar los requisitos y el procedimiento de adjudicación de viviendas protegidas de promoción pública.
- En cuanto al impulso de la actuación de las cooperativas de viviendas, «uno de los agentes con mayor capacidad de iniciativa en la promoción de viviendas», se modifica puntualmente el régimen de inscripción registral para evitar demoras en el inicio y desarrollo de sus actividades.
- Se define el informe técnico de conformidad emitido en régimen de colaboración como aquel que se aporte al expediente administrativo, en el que se constate la adecuación del proyecto examinado en relación a todos, algunos o alguno de los extremos señalados en dicho precepto legal y haya sido emitido por colegio profesional competente, por medio propio personificado o por entidad urbanística de colaboración, a petición de la Administración urbanística actuante que haya convenido, encargado o contratado, respectivamente, su emisión, o por colegio profesional competente o por entidad colaboradora, a quien la persona interesada haya solicitado directamente su emisión.
- Por último, en caso de que los medios de la Administración o las fórmulas de cooperación y asistencia interadministrativas no resulten suficientes para la elaboración y emisión de los informes técnicos dentro del plazo legalmente exigible o razonable, la norma prevé que el régimen de preceptividad del informe técnico de la Ley del Suelo quede exonerado en aquellos extremos en que se haya emitido un informe técnico de conformidad por alguno de los mecanismos de colaboración habilitados (por colegio profesional, por medio propio personificado o por entidad colaboradora con la Administración urbanística).
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