Nueva forma de cálculo de la plusvalía municipal: claves para el contribuyente

Apenas unos días después de conocerse la sentencia del Tribunal Constitucional que tiró por tierra el método de cálculo de la plusvalía municipal, menos conocido como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos, el Gobierno ha publicado un Real Decreto-ley en el que se regula este punto para garantizar la constitucionalidad del impuesto. No es casualidad que se haya optado por esta vía de urgencia: la plusvalía municipal, gestionada a nivel local, supone importantes ingresos para los ayuntamientos de toda España, y la sentencia dejaba en suspenso su aplicación, al no existir un sistema de cálculo válido que aplicar. Ahora, la nueva norma da solución en un plazo récord a los problemas que este tributo arrastra desde hace décadas. Te contamos todo lo que debes saber sobre la nueva forma de cálculo de la plusvalía municipal. 

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Todo lo que debes saber sobre la nueva forma de cálculo de la plusvalía municipal

El punto de partida de esta nueva regulación lo encontramos en la sentencia dictada el pasado 26 de octubre por el Tribunal Constitucional, en la que se anulaban determinados artículos relacionados con la formula de cálculo de la cuantía que debe abonar el contribuyente. Así, la nueva regulación diseñada por el Gobierno trata de ajustar los términos de este tributo a la legalidad.

Cabe recordar que la plusvalía municipal es un tributo cuya razón de ser es gravar el aumento de valor de los terrenos urbanos. Entra en juego cuando se transmite un inmueble en suelo urbano, lo abona quien se desprende del bien y para su cálculo entra en juego la diferencia entre el valor del bien cuando se obtuvo y el valor del momento de la transmisión. Así, lo que se grava es el beneficio obtenido. Precisamente la forma de determinar ese aumento de valor es lo que censura el Constitucional en su sentencia.

Además, años atrás el mismo Tribunal ya echó por tierra el hecho de que, con el sistema de cálculo anterior, se dieran casos de transmisión con pérdidas en las que se daba la paradoja de tener que pagar este impuesto. Nuevamente, el problema lo encontramos en un sistema de valoración que no se ajustaba a la realidad, algo criticado de forma prácticamente unánime por la justicia y por los actores implicados.

Como respuesta, la sentencia que acaba de dictar el Tribunal Constitucional declara inconstitucionales y, por tanto, nulos, los artículos 107.1 párrafo segundo, 107.2 a) y 107.4 del Texto Refundido de la Ley de las Haciendas Locales, donde se regulan elementos esenciales del tipo, como la base imponible o el método de cálculo del valor del terreno.

¿Cómo funciona el nuevo método de cálculo de la plusvalía municipal?

La respuesta del Gobierno a esta situación es el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, publicado apenas una semana después de que se conociera el texto íntegro de la sentencia. No faltan voces que señalan la posible inconstitucionalidad de la vía utilizada para aprobar esta norma, el Real Decreto-ley, que debe usarse solo en casos de urgencia porque ‘esquiva’ los pasos habituales para la aprobación de normas. 

En cuanto a las claves de la nueva forma de cálculo de la plusvalía municipal, la primera de ellas es que se introduce un nuevo supuesto de no sujeción para los casos en que se constate, a instancia del interesado, que no se ha producido un incremento de valor. Se protege así en mayor medida a quienes transmitan un bien de este tipo con pérdidas.

Además, el Gobierno ha diseñado dos opciones para calcular la base imponible del impuesto: el contribuyente puede escoger la que le resulte más beneficiosa.

Fórmula del valor catastral

La primera de ellas consiste en multiplicar el valor catastral en el momento del traspaso por los coeficientes que apruebe cada ayuntamiento. En concreto, la cantidad a ingresar se determina aplicando un coeficiente u otro en función de los años transcurridos desde la adquisición del inmueble hasta su transmisión. 

Estos coeficientes deberán respetar los límites máximos que marca la ley estatal, recogidos en el artículo 107.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Además, los coeficientes máximos «serán actualizados anualmente, mediante norma con rango legal, teniendo en cuenta la evolución de los precios de las compraventas realizadas».

También existen límites a la baja: los ayuntamientos tendrán un margen de ajuste de, como máximo, el 15 por ciento para estos coeficientes, en función de la realidad inmobiliaria de la zona. Por eso puede ser buena idea esperar a que cada ayuntamiento introduzca esta nueva norma a través de la correspondiente ordenanza, ya que podrían aprobarse ‘rebajas’ locales con respecto al máximo genérico que marca la ley.

Mientras tanto, y hasta que los ayuntamientos actúen (cuentan con un plazo de seis meses para hacerlo), se aplicarán los coeficientes máximos, que son los siguientes:

Periodo de generación	Coeficiente
Inferior a 1 año.	0,14
1 año.	0,13
2 años.	0,15
3 años.	0,16
4 años.	0,17
5 años.	0,17
6 años.	0,16
7 años.	0,12
8 años.	0,10
9 años.	0,09
10 años.	0,08
11 años.	0,08
12 años.	0,08
13 años.	0,08
14 años.	0,10
15 años.	0,12
16 años.	0,16
17 años.	0,20
18 años.	0,26
19 años.	0,36
Igual o superior a 20 años.	0,45

Otro aspecto clave es que se introduce la plusvalía para inversiones generadas en menos de un año, es decir, aquellas que se producen cuando entre la fecha de adquisición y la de transmisión ha transcurrido menos de un año, que «precisamente son las que pueden tener un carácter más especulativo, corrigiéndose así una deficiencia del sistema de determinación de la base imponible regulado en la normativa anterior», según la Exposición de motivos del Real Decreto-ley.

Fórmula de la diferencia de valor entre compra y venta

La otra forma de cálculo consistirá en valorar la diferencia entre el valor de compra y el de venta. En caso de que el contribuyente demuestre que la plusvalía real es inferior a la calculada con el valor catastral, podrá aplicarse el segundo método.

En este sentido, la norma permite a los ayuntamientos realizar comprobaciones para evitar errores o fraudes.

Por último, y en cuanto a la reclamación por las situaciones generadas antes de la sentencia del Constitucional, si el impuesto se abonó mediante autoliquidación, solo será posible la reclamación de quienes ya la hubieran iniciado antes de dicha sentencia. Mejor suerte correrán quienes hayan abonado el impuesto mediante una liquidación directa del ayuntamiento sin cerrar en firme su valoración. En estos casos sí será posible reclamar.

En caso de duda, te recomendamos asesorarte con un abogado especializado antes de dar ningún paso, tanto si quieres saber si puedes reclamar como si te planteas transmitir un inmueble afectado por este impuesto.