El Supremo anula el Registro Único de Alquiler: así afecta a Canarias

La sentencia del Tribunal Supremo por la que se anula el Registro Único de Alquileres ha desatado un intenso debate social y supone importantes consecuencias para quienes ofrecen inmuebles en alquiler turístico, de temporada o por habitaciones. La exigencia de disponer de un número de registro obtenido a nivel nacional desaparece y miles de propietarios se preguntan qué sucederá ahora y si es posible reclamar en caso de haber sufrido las consecuencias de unas exigencias para las que el Estado nunca tuvo competencia. 

Canarias fue precisamente una de las comunidades autónomas que planteó sus dudas sobre la legalidad de este Registro, alegando la invasión de competencias autonómicas en materia de vivienda, y finalmente la justicia le ha dado la razón.

Te contamos los detalles de esta sentencia y cómo afecta a los propietarios de Canarias: para cualquier duda o consulta, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados en Las Palmas de Gran Canaria. 

Cuestión de competencia: el Estado no puede regular un registro nacional de arrendamientos

El Tribunal Supremo declara en su sentencia la nulidad del procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración que pretendan publicitarse mediante plataformas digitales, regulado en el Real Decreto 1312/2024 de 23 de diciembre, al considerar que el Estado carece de título competencial para establecer una regulación exhaustiva de un registro nacional que se superpone a los registros autonómicos existentes respecto a la inscripción de inmuebles destinados a arrendamientos turísticos.

La Generalitat Valenciana recurrió esta norma estatal, en la que se regulan tanto el procedimiento de Registro Único de arrendamientos como la creación de la ventanilla única digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

Como respuesta, el Supremo estima parcialmente el recurso, anulando únicamente aquellos preceptos por los que se crea el llamado Registro Único de Arrendamientos. Sin embargo, la sentencia desestima el recurso en lo referente a las disposiciones que regulan la ventanilla única digital de arrendamientos, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y la transmisión de datos con fines estadísticos.

El Supremo reconoce una «creciente preocupación» por el alquiler de corta duración

Tal y como destaca la oficina de prensa del Tribunal Supremo, la sentencia asegura que existe «una creciente preocupación, tanto a nivel de la Unión Europea como a nivel nacional, por el alquiler de alojamientos de corta duración que utilizan los servicios de las plataformas en línea», como Airbnb o Booking.

Por ello, asegura el Supremo, la intención de ambas administraciones se centra en poner freno a los abusos que se vienen produciendo en la utilización de esta modalidad de arrendamiento para eludir la normativa estatal sobre los alquileres de larga duración o las normativas autonómicas sectoriales sobre alquileres turísticos creadas por las comunidades autónomas.

La sentencia también constata que se ha producido un aumento constante de esta modalidad de arrendamientos con incidencia en la disminución del número de viviendas destinadas a arrendamientos de larga duración y el consiguiente aumento del precio de los alquileres y de la vivienda en las ciudades, generando problemas de acceso a la vivienda y el progresivo desplazamiento de los residentes habituales a otras zonas, con la consiguiente incidencia en la vida de los ciudadanos y en la composición social y cohesión vecinal de determinados barrios.

Precisamente por este motivo, la Unión Europea aprobó el Reglamento UE 2024/1028, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, en el que se establecen normas armonizadas con respecto al sistema de registro y a los requisitos para el intercambio de datos relativos a las plataformas en línea de alquiler de corta duración.

El Real Decreto impugnado afirma que se dicta en aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028, pero el Supremo entiende que, aunque la norma europea obliga a acomodar los sistemas de registro e información existentes respecto de los arrendamientos de corta duración a las previsiones del Reglamento, lo que no establece es que el procedimiento de registro establecido en un Estado miembro deba ser nacional, ni incide en el régimen de distribución del competencias existente en los Estados miembros.

En definitiva, el núcleo del debate se centra en determinar si el Estado tiene o no titulo competencial para dictar esta norma, y el Supremo concluye que no lo tiene en determinados aspectos.

La sentencia considera que estamos ante un procedimiento de registro único que permite obtener un número de registro como requisito necesario para poder ofertar un servicio de alquiler o arrendamiento de corta duración mediante plataformas en línea, sin que el título competencial del artículo 149.1.8 CE (en lo relativo a la ordenación de los registros públicos), sea idóneo para regular un procedimiento y una inscripción de estas características.

Se admite, sin embargo, la competencia del Estado para regular la ventanilla única digital, la coordinación de ventanillas, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y con fines estadísticos, utilizando sus competencias de coordinación de la planificación general de la actividad económica (artículo 149.1.13 CE) y estadística para fines estatales (artículo 149.1 31 CE).

Consecuencias de la nulidad del Registro Único de Alquiler para Canarias

La nulidad del Registro único del Alquiler supone una consecuencia muy clara: la obtención del número de registro que hasta ahora era necesario para poder ofrecer viviendas en alquiler turístico, de temporada o por habitaciones deja de ser un requisito.

• En el caso de quienes ofrecen viviendas vacacionales en Canarias, la consecuencia directa es que dejará de ser necesario aportar el número de registro estatal para anunciarse en plataformas como Airbnb o Booking. Sin embargo, seguirá siendo plenamente exigible cumplir con los requisitos autonómicos y la normativa a nivel insular y local. Con todo, es probable que miles de viviendas que habían sido rechazadas por el sistema estatal puedan volver a operar. 
• En cuanto a las viviendas ofrecidas en la modalidad de alquiler de temporada y por habitaciones a través de plataformas online, todo apunta a que la nulidad de esta regulación hará que deje de ser necesario contar con un número de registro para poder ofrecer un alquiler de temporada a través de estos portales, si bien los propietarios deberán asegurarse de cumplir con la normativa al respecto.

Por último, recuerda que la ventanilla única digital sigue activa, por lo que las plataformas online de reservas como Airbnb o Booking seguirán estando obligadas a transmitir todos los datos de tus reservas al Estado con fines estadísticos y de control. 

Miles de propietarios de vivienda vacacional en Canarias estudian reclamar compensaciones por los ingresos perdidos debido al bloqueo y suspensión de sus anuncios, así como recuperar la tasa abonada para obtener el número de registro estatal. Si te has visto afectado por esta situación, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados: te ayudaremos a hacer valer tus derechos.