Ya puede recuperar su dinero en caso de comprar un inmueble con ilegalidades urbanísticas
No han sido pocas las víctimas de estafas inmobiliarias durante estos últimos años de crisis. La venta de inmuebles con ilegalidades urbanísticas han formado parte del día a día del país, encontrando una difícil solución en nuestro Ordenamiento Jurídico. Para arrojar luz sobre este asunto, la Sala I del Tribunal Supremo ha fijado como doctrina las garantías legales para la recuperación del dinero anticipado en el contrato de compraventa de un inmueble en caso de que el promotor o vendedor haya ocultado al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística.
En una sentencia con fecha de 17 de septiembre de 2016, de la que es ponente el magistrado Baena Ruiz, el Supremo recuerda la existencia de «las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la Ley 57/1968 y disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en la que se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compraventa no llega a buen fin, por declararse nulo por invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanístico».
La sentencia asegura que «tan esencial es el error provocado por la ocultación que hizo el promotor-vendedor al comprador de la ilegalidad urbanística, que ha dado lugar a la anulabilidad del contrato por vicio en el consentimiento, con lo que es evidente que el contrato no ha llegado a buen fin, pues era factible la entrega física de la vivienda al encontrarse terminada, pero adolecía de condiciones jurídicas que garantizasen el uso pacífico de futuro, sin miedos ni sobresaltos por ilegalidades urbanísticas».
En este sentido, la Sala asegura que la existencia de ilegalidades urbanísticas no puede considerarse como algo que escape del ámbito de la Ley 57/1968, «pues se encuentra estrechamente relacionada con la obligación del promotor-vendedor de iniciar y entregar la vivienda, cumpliendo las condiciones físicas y jurídicas para ser habitada sin miedos de futuro y sin frustración de expectativas, en lo que constituye el objeto del contrato».
Además, «la obligación de entrega por parte del vendedor presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que en casos de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador”.
Obligaciones del vendedor de vivienda
Lo relevante para el comprador es que la entrega de la vivienda se produzca cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino. El Supremo asegura que esa obligación del vendedor de entregar la vivienda supone «la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos».
En consecuencia, concluye que el vendedor responde no solo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, lo que supone, la condición de habitabilidad.
En el caso en litigio, a pesar de haberse expedido la licencia de ocupación, el Tribunal Superior de Justicia de Extremadura había ordenado la reposición de los terrenos a su estado anterior, por lo que existía un «peligro cierto y grave» de demolición sobre la vivienda, basado en esa resolución judicial firme, que no se podía esquivar modificando el Plan General Municipal como consecuencia del Proyecto de Interés Regional (PIR) anulado.
Con respecto a la aseguradora, la sentencia concluye que si hubiese cumplido con sus obligaciones, entre la que se encuentra la de entrega de una vivienda hábil para su destino por estar cubierta con la normativa urbanística, «habría podido detectar, al ser profesionales del ramo, las dificultades urbanísticas que ya existían cuando concertó el seguro». Por esa falta de diligencia, condena a la aseguradora a devolver a la compradora las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda más los intereses recogidos en la demanda.
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